よくあるご質問

Q & A

区画整理って何?

一般的には、古くからの市街地は道路が狭く複雑に入り組んでいたり、隣接する田んぼや畑など、宅地にするには不便なところの区画を整理して、宅地として利用しやすく整備する事業です。

当南山東部土地区画整理事業では、中心市街地に隣接した山林や畑及び小集落を、土地区画整理事業の手法で、「整然とした新たな市街地」を中心として、大規模公園と緑地や複合施設を適切に配置した街づくりを行っています。

換地って何?

区画整理事業区域にある住宅地や山林、畑等は街並みを整備する区画整理により、土地の形が変わったり、土地の位置が移動したりします。これらの公共施設用地(道路・公園等)以外の土地を区画整理では換地と言います。

保留地って何?

上の図の様に、区画整理をすると、その土地の権利者は「減歩」と言って、自分の土地の一部を提供することになります。 

その提供された土地が、公共施設用地(道路、公園等)と売却する土地になり、その売却した土地の代金が区画整理事業の資金の一部となります。

その売却する土地が「保留地」です。

換地の固定資産税などの税金はどうなるの?

①換地がまだ利用できない状態(使用収益停止状態)での固定資産税

区画整理事業で造成工事中の土地は、所有者が土地を利用することができませんが、市区長村税である固定資産税は課税されます。ただし土地の課税評価は換地が利用(使用収益)できない状態であれば、換地される前の土地(従前地)に対しての評価で課税されます。

工事中で利用できない土地(従前地)が宅地であれば宅地の評価がされ、山林であれば山林の評価で課税されます。

②換地が利用できる状態(使用収益開始状態)での固定資産税

造成工事などが完成し土地が使えるようになると、当組合が土地所有者に対して「使用収益開始通知」を発送します。この通知をもって換地の使用(宅地であれば建物の建築開始、農地であれば耕作開始)が出来るようになります。この段階から土地に対して課税されます。使用収益開始通知が土地所有者に届いてから1年間はその土地の課税は猶予され、従前地の評価で課税されますが、翌年の1月1日からは土地の利用形態に合わせて課税されます。

③建物に対する固定資産税

換地に住居や店舗などの建築物を建てると、家屋に対する固定資産税が課税されます。

建物に関する固定資産税も土地にかかる税と同様に、その年の固定資産税は猶予されます。

④都市計画税

都市計画税は土地と建物に対して課税されますが、建物を建てなければ土地だけに対して課税されます。
(この課税の猶予に関しては変更される可能性があるため、詳細は稲城市の課税課へ問合せ下さい。)

保留地の固定資産税などの税金はどうなるの?

①土地に対する固定資産税

保留地は当組合が利用できる土地を販売するため、組合との売買契約後、土地の引き渡しを受けた日の翌年1月1日に課税評価され、翌年度から課税されます。

②建物に対する固定資産税

保留地を購入された人が、組合から土地の引き渡しを受け、組合や市に対する手続きをした後に、住居を建てられると、建物に対する固定資産税が課税されます。

ただし、土地と同様に翌年1月1日に課税評価され、翌年度から課税されます。

③都市計画税

都市計画税も固定資産税と連動して課税されるため、土地を引き渡した翌年度から課税されます。
(この課税の猶予に関しては変更される可能性があるため、詳細は稲城市の課税課へ問合せ下さい。)

換地はいつから使えるの?

仮換地指定した土地(換地)については、一部工事が完了して土地活用が始まっていますが、それ以外は工事中のため使用収益を停止しています。土地の使用収益が可能となりましたら、組合から通知いたしますので、申し訳ありませんがそれまでお待ちください。

保留地を購入したいんだけど?

組合が直接販売する保留地の購入を希望する方は、組合が販売委託をしている株式会社ランベストにお問い合わせください。保留地の情報ならびに購入方法などについてお答えします。

株式会社ランベスト
TEL: 03-5646-1891
担当: 梁瀬 博明(やなせひろあき 携帯: 080-4156-4252)
営業日:土日祝を除く午前9時00分から午後5時30分

※年末年始休業などがありますのでご注意下さい。

株式会社ランベストは販売委託会社として組合から委託を受けていますので、土地を購入されるお客様から仲介手数料はかかりません。

土地の登記はどうなるの?

①換地の登記

組合員の方の土地(換地)については、区画整理事業の完了前に行う手続き(区画整理登記)にて組合で登記を行います。

②保留地の登記

保留地は新たに組合が区画整理の手法で生み出した土地であるため、区画整理事業完了前に行う手続き(区画整理登記)が完了するまでは登記ができません。

保留地は区画整理事業が完了した段階で登記簿が作成され、最初に事業施行者の組合名義で保留地の所有権保存登記を行います。その後、保留地購入者に所有権移転登記を行いますが、その時期になりましたら、組合から再度説明いたします。

保留地を購入された方は、購入契約時の重要事項として説明します。

保留地に登記簿がないと困るのでは?

区画整理事業完了まで登記簿がないので、所有権の移転登記、抵当権の設定は登記簿上では出来ません。

区画整理区域内の保留地の権利は確保されているので、住宅ローンが受けられないということではありません。組合と協定している金融機関もございますから、融資については株式会社ランベストへご相談ください。

土地を売買したいときはどうするの?

当区画整理事業区域内の組合員の土地(換地)または購入された保留地を売買するときは、組合事務局に事前にお問い合わせください。手続きの資料をお渡ししてご説明します。

南山東部土地区画整理組合 事務局

TEL: 042-378-5773
(営業日:土日祝日を除く 午前8:30~午後5:00)

※年末年始休業などがありますのでご注意下さい。

土地に建物を建てるとき、どうすればいいの?

区画整理事業中の事業区域内で建物を建てるときには、組合及び稲城市に対する事前の手続きが必要となります。手続きに土地所有者名が必要な場合は本人による申請か委任状が必要です。

建物を建てたい方は土地の造成なども規制されていますので、事前に組合事務局にお問い合わせください。

また詳しくは、稲城市公式ホームページ「土地区画整理法第76条の手続き」をご参照下さい。

南山東部土地区画整理組合 事務局

TEL: 042-378-5773
(営業日:土日祝日を除く 午前8:30~午後5:00)

※年末年始休業などがありますのでご注意下さい。

盛土って心配?

スカイテラス南山が位置する区域は、宅地の安全性を特に確保することが要請される『宅地造成等規制法』に基づく“宅地造成工事規制区域”に指定されています。

このため、当地区の切土及び盛土工事に当たっては、東京都都市整備局の『「都市計画法」の規定に基づく開発行為の許可等に関する審査基準、及び「宅地造成等規制法」の規定に基づく宅地造成に関する工事の許可の基準』をすべて満足するよう東京都建築指導事務所に工事の許可申請を行い、許可を受けた上で工事を実施しています。

さらに、工事完了後は、同事務所の完了検査を受け、上記に示す基準を満足していることを確認していただき、その上で皆様に安全な宅地を提供しています。

上記に示した基準類ですが、1995年の阪神淡路大震災での宅地造成地の被害を踏まえ、国により2006年に安全性能目標が改正された内容となっています。

2011年3月に発生した東日本大震災においては、この基準に基づき造成された仙台都市圏の宅地では被害が発生していないことが判明し、国土交通省は2006年改正の宅地造成等規制法での宅地安全基準の有効性が確認された旨、プレス発表を行っています。

スカイテラス南山の造成は、同じ基準の安全性能目標に基づき施工されています。

事業がつぶれてしまわないか心配?

当南山東部土地区画整理組合は、東京都と稲城市から多大な区画整理事業補助金を受けて進めている区画整理事業です。

地区内のインフラ整備については、都道の改修、稲城市道の新設は組合が施工していますが、上水道は東京都水道局が施工し、下水道は稲城市が施工しています。

宅地の整備費用などは、組合の保留地売却益と補助金を原資としており、その事業計画は東京都の認可を受けているだけでなく、融資を受けている金融機関の了解も得ています。

以上にように事業に関連する公共機関と金融機関との協力のもとに、定期的な審査を受けながら進めている区画整理事業ですので、心配ございません。